• Des baisses de prix significatives

Investir dans l’immobilier peut sembler plus risqué en pleine crise sanitaire, néanmoins cela permet aussi de profiter de prix réduits. La situation des villes est très hétérogène. Par exemple, selon Immomatin le prix des bureaux à Paris intra-muros a continué d’augmenter, alors qu’à l’inverse les tarifs de plusieurs grandes villes de province (telles que Bordeaux, Rennes et Montpellier) ont baissé en un an d’après Bureauxlocaux.

En outre, l’évolution des prix diffèrent également fortement selon le type de biens. Ainsi, les entrepôts et espaces de stockage ont vu leur tarifs considérablement augmenter dans la plupart des régions du fait de la propagation du E-commerce. A l’inverse, à cause des fermetures et restrictions, les locaux commerciaux et les fonds de commerce ont vu leurs tarifs baisser.

Toutefois, tous les biens n’ont pas été impactés de la même manière. En effet, les locaux et fonds de commerce ne disposant pas de terrasses ont vu leurs tarifs baisser plus fortement que ceux ayant un accès à un espace extérieur.

 

• De nouvelles habitudes et opportunités

La crise sanitaire a aussi changé les habitudes dans le monde du travail. De nombreux employés ont profité du télétravail pour déménager à la campagne ou dans de plus petites villes. Même si la fin du Covid devrait permettre à la plupart des salariés de retourner dans les locaux d’entreprises, les sociétés sont désormais équipées pour du travail à distance et proposeront sûrement des aménagements.

 

Cet accès simplifié au télétravail pourrait entrainer deux opportunités pour les bureaux :

• La première serait un développement du coworking, puisque beaucoup de français ne disposent pas forcément d’un espace de travail adapté chez eux. De même, le contact humain reste appréciable.
• La seconde est le potentiel développement du flex-office. En effet, les entreprises s’étant désormais équipées pour le télétravail, les salariés seraient donc en capacité d’effectuer un roulement entre travail au bureau et travail à la maison. En tant qu’investisseur cela vous permettra de diviser vos locaux en plus petites surfaces afin de les louer à plusieurs entreprises.

 

• Anticiper les changements sociétaux majeurs

En 2022 persiste également des opportunités pour investir dans l’immobilier d’entreprise, sans pour autant avoir de lien avec le Covid, mais étant confortées par les grands changements sociétaux.

Tout d’abord, l’E-Commerce continue son envol et acquérir un espace de stockage reste donc très intéressant.

Ensuite, un autre grand changement actuel qu’est la digitalisation fait que les espaces de stockage pour accueillir les masses de données provenant de nos appareils connectés sont nécessaires. De ce fait, les data-centers sont donc des investissements d’avenir, même si les occasions d’investir en direct restent encore exceptionnelles pour les particuliers. Bien que l’arrivée de la 5G, le déploiement de la fibre optique et l’important besoin de financement pourraient changer cela.

Pour finir, le vieillissement de la population serait également une opportunité pour investir dans l’immobilier d’entreprise en 2002, puisque la génération Baby-Boom arrivant massivement à la retraite, l’afflux de personnes âgées va donc conduire à une forte demande en cliniques et résidences sénior. Ce type d’investissement est séduisant puisque doté d’une rentabilité intéressante et d’une faible chance de ne pas trouver de locataire. Boursorama relève en effet dans le cadre d’une résidence services un taux de rendement de 4% net HT pour un taux d’occupation de 90%.

 

• Des événements à dimensions mondiales

La France accueillant deux compétitions de premier ordre dans les trois prochaines années, (la Coupe du Monde de Rugby 2023 et les Jeux Olympiques 2024), ces évènements majeurs peuvent aussi être un bon moment pour lancer ou reprendre une entreprise dans l’une des villes concernées par ces évènements, notamment bars, hôtels ou restaurants.

 

• Des solutions d’investissement plus accessibles

La solution qui bat tous ses records en investissement d’immobilier d’entreprise, en dehors de toutes ces opportunités qui se présentent à vous, reste la fameuse pierre-papier sous forme de SCPI. Possédant un taux de rendement moyen de 4,4% et présentant l’avantage d’avoir des prix d’accès inférieur à ceux d’un achat immobilier en dur et une absence de gestion locative, la SCPI comporte des atouts importants.

Parallèlement, le financement participatif est également une forme d’investissement de plus en plus populaire. Il permet, grâce à une plateforme faisant office d’intermédiaire, de financer des programmes neufs avec d’autres inconnus. Même si le financement participatif peut être plus risqué que la SCPI selon le projet, le ticket d’entrée est inférieur, les démarches sont moins lourdes et le rendement moyen est de 5%.

L’immobilier d’entreprise se retrouve donc au cœur de ces mutations, et nécessite d’être valorisé par les experts en gestion de patrimoine. Faites appel à notre expertise !

Sous le choc de la pandémie mondiale, avec une baisse de 42 % des investissements et de 45 % des prises à bail, 2020 a été la plus mauvaise année qu’a connue le secteur de l’immobilier tertiaire en vingt ans. L’accroissement du télétravail et la jauge recommandée dans les bureaux ont accéléré les réflexions déjà en cours sur la transformation des immeubles d’entreprise. Par souci d’économie, les opérateurs visent à optimiser les surfaces en adoptant une logique du « moins de mètres carrés mais mieux exploités ».

« La priorité des directeurs immobiliers, aujourd’hui, est de trouver un outil de travail aussi performant que désirable pour les collaborateurs », résume Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice transactions locatives France de JLL. Demain, le mètre carré de bureau sera utile, ou ne sera pas. Accélérées par plus d’un an d’ère Covid-19, quatre grandes tendances de l’immobilier d’entreprise s’affirment.

Plus flexible et plus mixte

La conjoncture économique entraine les propriétaires à administrer plus de souplesse dans la relation contractuelle avec les locataires en leur proposant des alternatives au bail commercial classique. Ce qui se traduit, par exemple, par une durée réduite ou une occupation partielle des espaces ou encore par la sous-location à un tiers. Cette nouvelle flexibilité passe par l’aménagement des surfaces : les plateaux se font modulaires et s’adaptent au moyen de cloisons amovibles en fonction de l’activité et de la taille des équipes.

« Les locaux devront être réaménagés pour valoriser l’aspect social, le travail collaboratif et favoriser la créativité », insiste Ludovic Delaisse, directeur général de C & W France. Conçus pour être multidestinations, les immeubles tertiaires fluctuent vers des formats hybrides et s’essaient à la mixité. Les projets de transformation urbaine Morland Mixité Capitale à Paris et « 31 » à Lille envisagent ainsi de faire cohabiter des bureaux, logements, crèches, commerces, restaurants et hôtels.

Les banques en ligne et établissements physiques

Les banques et courtiers en ligne sont accessibles à tous, même avec un faible apport. Ils proposent le plus souvent des solutions performantes et compétitives avec peu de frais. Il est nécessaire en revanche d’être autonome dans le suivi de la gestion de son patrimoine. Les établissements physiques quant à eux fragmentent leur clientèle en fonction du patrimoine à gérer : leur accompagnement s’effectue en fonction des actifs financiers à placer. À partir de 100 000 euros, faire appel à une banque peut être un atout grâce à leur présence internationale et locale. Leur approche globale va porter aussi bien sur l’actif que sur le passif (crédits ou dettes fiscales) de votre patrimoine.

Les banques privées

Si le ticket d’entrée débute à moins d’1 million d’euros d’actifs financiers (certaines d’entre elles commencent avec 5 millions d’euros), la force des banques privées est de proposer des solutions sur-mesure par rapport à la banque de réseau (ingénieurs patrimoniaux, etc). Leur faiblesse vient de leurs frais généraux élevés qui les poussent à proposer des solutions maisons plus rentables pour elles. Elles souffrent aussi d’un manque de liberté dans la mise en place des stratégies clients. Enfin la rotation du personnel leur fait perdre la relation Intuitu Personae tissée avec les clients. De ce fait elles perdent, avec le temps, l’origine et les raisons des solutions mises en place et s’éloignent alors de la vue d’ensemble du patrimoine à gérer.

Le Family Office

Structure de personnes au service d’une ou de plusieurs familles, le Family Office est au service exclusif permettant de gérer leurs intérêts patrimoniaux. Le Family Office suppose donc la préservation de la cohérence familiale dans une vision à long terme et transgénérationnelle. Faire appel à ce type de gestion s’envisage à partir de plusieurs dizaines de millions d’euros d’actifs financiers.

Les conseillers en libéral

Principale alternative, les conseillers libéraux ont la possibilité de sélectionner les meilleures solutions pour investir. Leur indépendance en capitaux et leur flexibilité garantissent une gestion performante de votre patrimoine grâce à un large choix de solutions ainsi qu’un meilleur suivi de la relation sur le long terme.

Les solutions classiques, terminé !

Les solutions classiques de placement d’excédents n’apportent aujourd’hui qu’un rendement réel négatif : comptes à terme, titres de créances négociables, fonds en euros… Il est nécessaire pour les dirigeants d’entreprise, directeurs financiers et autres, de considérer de nouveaux moyens afin d’obtenir des rendements de trésorerie réels positifs. Ainsi, envisager des horizons de placement de 3 à 5 ans permet d’offrir des rendements réels positifs.

Les placement de types obligataires

Ces produits structurés ou à fonds datés à échéance sont très en vogue depuis quelques années : ils offrent des rendements de 2 à 3% net d’impôt sur les sociétés, avec un horizon de placement de 3 à 5 ans. En outre, au vue du contexte actuel, la crise sanitaire a permis le déploiement de nombreuses fenêtres de tir en terme de rendement.

Les placements structurés indices ou à panier d’actions avec protection du capital variable

Solutions largement plébiscitées par les particuliers, les placements structurés sont désormais possibles sous une forme adaptée à la trésorerie d’entreprise. Ils permettent d’offrir une visibilité sur un rendement espéré de 4 à 8% par an (avant frais et fiscalité), un horizon de placement donné de 3 à 8 ans, et une protection du capital jusqu’à 70% de baisse du sous-jacent de référence.
Pour rappel : les niveaux de protection et de durée évoluent à l’inverse du rendement attendu : plus le niveau de protection est important, moins les rendements sont élevés.

Les produits structurés indices

Ces fonds à formule s’appuient sur un indice boursier (CAC 40, etc.) et ont une durée de vie plus courte que les fonds destinés aux particuliers. Ils permettent d’obtenir des rendements de 2 à 3% net d’impôt (et jusqu’à 7% avec une prise de risque plus élevée).

Les produits structurés à panier d’actions

Même procédé que pour les produits structurés sur indice boursier, les produits structurés à panier d’actions visent un secteur en particulier (banque ou énergie par exemple). Ce type de placements est destiné aux entreprises avec une trésorerie stable à 5 ou 6 ans, permettant d’espérer un rendement jusqu’à 6% brut.

Les placements en immobiliers bureaux et commerces

Prisés par les épargnants particuliers, ces placements en immobilier de bureaux et de commerces (SCPI, OPCI, SCI) sont également adaptés aux investissements de trésorerie d’entreprise grâce à un duo risques/rendements particulièrement solide. Les placements de type OPCI / SCI de SCPI quant à eux sont de plus en plus proposés pour des placements d’excédents de trésorerie : ils ont l’avantage d’une liquidité / disponibilité plus grande que les SCPI, de plus en plus couramment à la semaine.

Des experts nécessaires

Les solutions classiques de placements maintenant révolues, la problématique s’est nettement complexifiée et nécessite de faire appel à des entreprises dont l’expertise en gestion de patrimoine est reconnue. Patrimoine Optimisation accompagne et conseille les chefs d’entreprises sur ces nouvelles solutions de placement et selon certains paramètres spécifiques comme la disponibilité des fonds, l’horizon des placements visés, les conditions de sorties (et notamment en cas de retrait anticipé), la structure juridique de l’entreprise, et les minimums d’investissements.